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不動産オーナーの所得税の節税対策として、最近もてはやされているものが「不動産の法人化」です。これは個人の不動産オーナーが、所有する不動産、特に建物を法人所有とする手法です。この手法ですが金融機関が、一部の税理士法人と協力にタイアップして、積極的に提案しているという話を耳にします。なぜこのような節税対策に銀行が強い関心を示すのでしょうか?また税務リスクは無いのでしょうか?

まずこの「不動産の法人化」の仕組みをおさらいしておきましょう。最初に個人の不動産オーナーが、自分自身と配偶者や子供など家族の共同出資で「法人」すなわち会社を設立します。実際は「法人」と言っても名ばかりの、家族会社のようなものであることが多いでしょう。そしてその「法人」が、個人の不動産オーナーから建物を買い取れば「不動産の法人化」は成立します。言うなれば「不動産の法人化」とは、家族の中で不動産の名義変更だけをしたようなものということになります。

なぜ個人の不動産オーナーは、そうまでして「不動産の法人化」をするのでしょうか?この点について、銀行や税理士法人はその「節税メリット」を強力にアピールしていると言われています。まず建物を個人所有していれば、賃料収入に課税される税は「所得税」です。「所得税」の税率は住民税を合わせて15%~55%の超過累進税率です(さらに復興特別所得税が別にかかります)。これに対して建物を法人所有とすれば、賃料収入に課税される税は「法人税」に変わります。「法人税」の税率は地方税を合わせて30%台前半で、かつ年々下がっていく傾向にあり、近い将来に20%台になるのは確実と言われます。そうなると多額の不動産所得があり、所得税の税率が高水準である不動産オーナー、例えば55%の税率を適用されている個人オーナーであれば、建物を法人所有すとすれば、賃料収入に課税される税が半分近くになることも考えられます。このように建物を法人所有とすることで「所得税の節税メリット」が期待できるというのが、銀行と税理士法人の主張のようです。

では一方でなぜ銀行は「不動産の法人化」に、ここまで積極的なのでしょうか。法人が建物を買い取ると言っても、お金が無ければ買い取ることはできません。通常、家族会社であればお金なんか持っていませんから、そこで買取資金について銀行から融資を受けるという話に当然になり、ここで融資ビジネスが成立するのです。また場合によっては、個人の不動産オーナーの手元に「売却代金」が手に入りますから、それを資産運用として預かれる可能性もあり、銀行にとって二重三重に美味しいのがこの「不動産の法人化」なのです。

ではこの手法に税務リスクが無いかと聞かれれば、もちろん「ある」と言わざるを得ません。全てにおいて言えることですが、節税以外に何らメリットの無い不自然・不合理な取引は「行為計算否認規定」の適用があります。また「行為計算否認規定」の適用をしなくても、この法人化を否認する方法があります。それは「建物の譲渡価額」を否認する手法です。

実務では何も考えずに「建物の未償却残高(=簿価)」で、個人の不動産オーナーから法人に譲渡されているケースが非常に多いようですが、この発想は危険です。このような思い込みがなされている背景には、法人税基本通達で、「再調達価格から再調達価格を基準とした現時点までの減価償却費を控除した金額」が「建物の時価」と明記されていることがあります。しかしながら時価は「一物百価」などと言われます。これは、財産の評価は、評価する人によって異なり、画一的に決まらず、結果として評価する人によっていくらにでもなることを意味しています。この言葉が示す通り、時価の問題は、一義的な結論を出すことができない極めてデリケートな問題ですから、通達があるからといっても、建物に関してのみ簿価で大丈夫、という考えは非常に危険なのです。そして譲渡価額が時価に比べて「低すぎる(=低額譲渡)」あるいは「高すぎる(=高額譲渡)」ということになれば、個人と法人の両方に課税処分を下すことも可能なのです。

これまで問題になっていないということは、何の保険にもなりません。とりわけ国税当局は時代に応じて取扱いを変えることがある組織です。このため、大きな銀行や、名前の通った税理士法人の意見といっても安直に信じてはならず、万一の際のリスクは引き受ける覚悟をした上で、慎重に対応しなければならないのです。少なくとも、建物の時価に関しては、不動産鑑定士等の専門家の鑑定評価をとり、慎重に検討していることを主張できるよう措置しておくべきです。

また「不動産の法人化」の本質は節税ではなく、その所有権を法人に移転することによって、個人の不動産オーナーが意思能力を失ったり、共有によって管理処分が出来なくなるというリスクから、不動産を守ることにあります。節税よりも不動産経営を優先した中長期的な視点にたった意思決定することが、何より財産を守ることにつながります。

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