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導入(鑑定評価による相続税申告はどこまで認められるのか!?)

金井
それではこれより対談の方を始めたいと思います。今回は『鑑定評価による相続税申告はどこまで認められるのか~実はあなたも相続税を払い過ぎているかもしれない!~』ということで、東京アプレイザルの不動産鑑定士、芳賀則人先生にお越しいただきました。芳賀先生といえば、資産税の世界においての重鎮中の重鎮ということで、私も資産税の仕事に携わり始めた頃、よく先輩に「芳賀先生の講義は聴きに行きなさい」と言われ、新人の頃から勉強させていただきました。また、最初に講師として使っていただいたのは芳賀先生の東京アプレイザルということもあり、今の自分と弊社があるのは芳賀先生から頂いたチャンスのおかげと考えております。

今回は、不動産鑑定と相続税ということなのですが、相続税を申告する際の土地の評価は、国税庁の評価通達=マニュアルに基づくことが基本とされています。しかし、通達通りに評価すると、おかしな金額がでてくることがごく稀に存在します。このような場合に不動産鑑定評価に基づく相続税の申告が認められるのです。最も、通達を適応する場合と鑑定評価を適応する場合の線引きかが難しく、専門家でないと理解できません。

芳賀先生は、不動産鑑定と相続税という分野に長年専門分野として、前述の線引きについてや、税制が改正されます広大地の分野にも詳しく、このような話題について色々お伺いしようと思います。芳賀先生、よろしくお願いします。

芳賀
はい。東京アプレイザルの芳賀と申します。ちなみに先程、金井さんから「重鎮」といただきましたが、「重鎮」ではありませんので(笑)

私は不動産鑑定士というのは、相続の分野では野球で例えると「ライト」の「9番」なんですよね。エースは相続税を申告する税理士さんなんですよ。他の士業だと司法書士さんがキャッチャーで、弁護士は番外でしょうか。弁護士にお世話になるということは、相当もめちゃっているのでね。(弁護士の方ごめんなさい(笑))

私は平成4年から、路線価評価以外の鑑定評価を適応する仕事に25年関わってきました。皆さんご存知かと思うのですが森田 義男さんという不動産鑑定士がいらっしゃいます。自分の中では森田先生を師匠と思っているのですが、この方が平成3年に、路線価による評価が場合によっては異常な評価額になりますよっていう本を書いたんですね。この本に触発されてこの業界に入ったわけです。

恐らく不動産鑑定士で相続税の申告や更正請求等を累積でやってきたのは私が初めてと考えています。この仕事を25年続けてきましたが、まだまだ伝わっていない相続に関わる情報も多いのです。例えば金井さんが講義の中で「底地」についての話題がありましたが、底地の買い手として一般の方はほとんどいないんですよね。底地評価は普通住宅地区では更地の40%というのは実は高すぎるんです。今回は底地については割愛しますが、他にも評価が異常な土地が世の中にいっぱい存在するんです。

ただですね基本は通達評価なんです。私は通達評価を否定しているわけではありません。地主さんが20箇所土地をお持ちなら、必ず1~2箇所は、通達評価では異常な評価額になる変な土地があるんです。こうした変な土地に鑑定評価を適応することが基本なんですよ。この点をご理解の上こういった実情を広めるために、今回登壇させていただきました。今日、私にお会いする方も多くいらっしゃると思いますが、是非、路線価評価が全てではないということをご認識いただきたいと思います。

金井
ありがとうございます。それでは内容に移りたいと思います。
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