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相続税における不動産評価は「財産評価基本通達」が絶対じゃないの!?

金井
先ほどお話にあったように、相続税の評価は国税庁の通達評価に基づくのが基本原則なのですが、正直申しますと、税務署の方と仕事していると、担当官の中には通達評価にこだわる人もいると思います。一方で鑑定評価が認められているケースも裁判でも不服審判でもあるということなのですが、ある一定規模以上の土地オーナーがいたときに、通達評価が異常な土地は必ずあるものなのでしょうか。
芳賀
はい。これは、都心部・郊外に関わらずあります。本来であればこうした土地を見つけるのは税理士の役割なのでしょうが、正直申しますと、通達評価が通用しない土地が存在することをほとんどの税理士は理解していないと思います。例えば建築基準の道路、2メートル接道義務というものがありますが、これさえも理解していない税理士が多いのです。路線価50万で、間口1メートルで500平米の土地があったとすると、間口1メートルの土地が1億5千万円という評価になってしまったりする。通達通りの評価でやってしまうと、実際の土地の値打ちから乖離した、おかしな評価額が出てくることがあるのです。みなさん、間口1メートル500平米の土地を1億5千万円で買えますか?
金井
いや無理ですよね。何らかの対策を講じないと、土地を有効活用できないですよね。

芳賀
そうなんですよ。建物も建ちませんので。そうした土地を鑑定で評価するのですが、これはこれで難しいですが、ざっくり言うと建築確認不可の土地の評価は、あくまで目安ですが、標準的な宅地の、3掛け程度の評価しかいきませんね。このような例が、私の会社では年に1~2件はあります。不動産鑑定士にしかできないことですが、過去の取引事例に基づいて鑑定書を作るんですね。こうして出来た鑑定評価に基づいた申告は、私の会社では約98%が通っています。
金井
鑑定評価をつけて申告するとなると、通達評価とは違う価額になりますよね。そうすると税務署からしたら面白くないじゃないですか。税務調査が入るとか・・・。
芳賀
ええ、税務調査が必ず入ると思ってやっています。
金井
必ず入る(笑)そうすると、芳賀先生の申告は最終的にどれぐらいの割合で税務署に認められているのでしょうか。
芳賀
「鑑定評価の是認割合は平均60%」と仰る先生がいらっしゃいましたが、60%でしたら私の会社は倒産しているでしょうね(笑)ざっくり言うと98%の確率で通っております。そのかわりきちんと鑑定評価でいけるか通達評価で問題ないかきちんと選別した上での確率ですが。できないものはできませんというスタンスです。公図・住宅地図・基礎資料をいただいて、通達評価と鑑定評価をそれぞれ算定して照らし合わせます。概算を見積もった上で税理士さんと話し合い、正式発注をいただくようにしています。
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