資産オーナーの課題を、独立・公正・中立の立場から解決する

Part1 全てが失われた1990年代のバブル崩壊

金井
今回のゲストは株式会社リベラの川上さんにお越しいただきました。川上さんは不動産業界に40年程勤めてらっしゃる不動産のプロとしてお呼びしました。相続・事業承継も不動産も、経験やキャリアが非常に大きなウエイトを持っていると言えます。というのもこの業界って頭のいい悪いというところより、キャリアによる経験則から来る教訓が非常に活きる面が強いからで、今回は、不動産業40年間の中での経験則に基づくお話を伺いたいと思います。
川上
とはいっても私の不動産のキャリアって30歳くらいのときが始まりで、最初は別の業界の営業だったんですけどね。宅建免許をとりつつ、3~4回転職を重ねて不動産業界に落ち着いたっていう。
金井
不動産業界を選んだきっかけというのは?
川上
免許を持ってたというのもあるけれど、不動産業界くらいでしか就職先が見つからなかったからだね(笑)
金井
その当時、不動産会社は人気がなかったと?
川上
給料のうち歩合給が大きなウエイトを占める業界だから、固定給を求める就職者には好まれなかったから・・・。不動産業界は、稼げる人はどこまでも稼げるけど、稼げない人は全然稼げないよと。
金井
30歳前後に不動産業界に入られて、独立は40歳前後と伺っておりますが?
川上
32歳くらいで業界に入るときに、当時知り合った仲間と一緒に立ち上げた会社に就職したんですよ。もう無くなっちゃったけどね。
金井
共同経営みたいな感じですか。色々な会社のことを見てきた私としては、共同経営って一般論としてとても難しいのかなと思うのですが。
川上
共同経営は一般論として難しい、これはそのとおり。だから立ち上げた会社では、「自分が利益をあげたら、その何割かを会社に納める」という形態だったんですよ。

全てが失われた1990年代のバブル崩壊

金井
その会社が無くなった後、今の会社を立ち上げて独立したと。株式会社リベラを立ち上げたのが1986年ということですが、この時期って不動産バブルがいよいよ始まるってところじゃないですか。
川上
でもこの時期かなり儲かったかといったわけではないんだよね。ただ不動産価格が異様に高騰していたこの時期仕事していて、「なんで、こんな値段で売れるのか」が解らなかった。
金井
なんでこんな高値で不動産をみんな買おうとするのかが解らなかった?
川上
そう、どう見ても妥当な金額じゃなかったんですよ。不動産仲介の仕事をやっていると大体の相場感覚や不動産の目利きが養われるんだけど、この時期での不動産取引の価格は、自分の感覚からあまりに乖離していた。どう考えてもこれはおかしいぞ!って。
金井
あの時って、みんな高騰している不動産価格のことを正しいものと信じていて、金融機関も疑問を持たずに貸したりしていましたが、そんな情勢の中で不動産価格に対して疑問を持った理由ってどんなところですか?
川上
実は不動産バブルの前にも不動産価格が少しバブルになったことがあったんです。その時の高騰が収まったときに相場が1割か2割下がるって現象があって、それを見ていたっていうのが大きかったですね。それで「不動産の相場が上がってもいつかは下がるものだから」ってわきまえていた。
川上
あと金融機関の人とも付き合いがあったんだけども、「相続対策で建てる物件に融資するのは間違いだろ」って言ったことがある。
金井
銀行側にもリスクがあるはずなのに、みんなやっていましたね(笑)
川上
3月15日くらいになったら、税金を納めようってなるけど、納税資金が間に合わないってなっちゃうじゃないですか。
金井
まさにそれが当時の感覚ってもので、金融機関は規模の大小関係なくお客さんの資金繰りを考えてなかった。市況が高騰していれば、転売すればリスクヘッジできるって考えていたから、貸しちゃいけない相手っていうのがよくわからなくなっていたんですよね。
川上
不動産は、「買った値段以上で売れる」っていうのが当時あたりまえになりすぎてたんですよ。

海千山千の猛者が跳梁跋扈する不動産業界で生き残れた理由

金井
ただ結局「不動産相場が異常だった」っていう流れの節目になるのが、当時の大蔵省が1990年に出した『総量規制』です。そこから坂道を転げ落ちるように不動産相場が下落していったかたちですが、川上さんのところでの影響ってどのようなものでしたか?
川上
そこまでおっかないことはなかったですけどね。さっき言ったようにリスクがよく解らない案件は特に避けてましたから。ただ当時は不動産にやくざ者の、ガラの悪い不動産屋が絡んでいることが多かったのは確かだけれどもね。
金井
怪しい不動産屋、今はほとんど見ませんけどね。みんな潰れちゃったんですかね?
金井
不動産屋でやくざ者ってところはほとんど破綻しただろうね。
金井
私は借金まみれになって破綻した不動産会社が多かった気がするんですが。
川上
やくざ者=借金まみれになるって感じだろうけど、普通の仲介だと3%しかもらえない中で、高い価格で不動産取引やっているのを見ちゃうと、俺も俺もってなっちゃったんだろうね。あと不動産業界が金融機関の融資からのお金が湧いてたからっていうのも大きいでしょう。
金井
金融機関の後押しもあって、踏み入れてはならないところに踏み込みすぎてしまった不動産がたくさんいたと。
川上
金融機関といっても銀行だけじゃなくて、住宅ローン専門の会社とかもあったでしょ?
川上
ありましたね、『住宅金融専門会社(以下『住専』)』っていうの(笑)
川上
住宅ローン専門だったはずの『住専』も、不動産に貸してたっていう。
金井
ちなみに住専にも色んな背景があってですね。元々住宅ローン専門の子会社だったのが、親会社も住宅ローンの仕事を始めちゃって、親会社が仕事を奪う構図になってしまったんですよ。
川上
それも要因の一つで。さらに言うと親会社が持っている案件で、自分の会社で融資し切れない金額を、子会社である『住専』から引っ張ってくるっていうのもありましたね。
金井
ただそんな形で『住専』が絡むと、抵当の順位が親会社より下になってしまうから貸し倒れになったときの損失がとても大きくなったんですよね。この問題も、さっきの『総量規制』がターニングポイントになってから『住専』がおかしくなって、バブル崩壊後みんな不良債権を抱えちゃうんですよ。あの時期の『住専』ってワイドショーも仕切りに報道するくらい非常に大きな事件でしたよね。
川上
今だと相撲協会とか芸能人の不倫問題とかそういうレベルで(笑)
金井
しかも朝昼晩でテレビの話題が住専でしたからね!どうやって解決するのかみんなイライラしたのが『住専問題』でした。

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