資産オーナーの課題を、独立・公正・中立の立場から解決する

『貸宅地・底地』とは、「他人の借地権が設定されている、土地オーナーの思い通りにならない土地」

『貸宅地・底地』とは、「他人の借地権が設定されている、土地オーナーの思い通りにならない土地」

金井
『貸宅地・底地』というものを不動産に関わる方はご存知とは思います。要は「自分の土地の上に、他の人の建物が乗っかっている土地」ということです。こうなると借地借家法という法律によって、土地オーナーの所有権に対して建物オーナーの借地権が「打たれる」状態になるんですね。
金井
例えば、借りたものって普通は期限付きで、期限になってら返すのが当たり前なんですが、借地権の場合、土地オーナーが土地を返して欲しいと言っても建物オーナーは返さなくてもいいことになっているんですよ。これって下手すると未来永劫返さなくてもいいことになっちゃうから、相続になったときやっかいな障害になりやすいんです。
金井
ただ土地オーナーには変わりないので、こういった土地オーナーの思い通りにならないような、借地権が「打たれた」土地にも固定資産税や相続税といった税金はもちろん発生します。しかし他人に売ろうにも、所有者の思い通りにならない土地なのだから、買い手がつかないか、当然売値も低くなってしまう。土地オーナーにとって非常に厄介な悩みの種になりがちな土地と言えるでしょう。
金井
今回のゲストである山口さんは、こういった『貸宅地、底地』の悩みを解決してくれる不動産の専門家ということで、土地オーナーにとって相続の悩みの種となりがちな『貸宅地、底地』の問題解決について色々聴いてみたいと思います。
金井
さて概要はこれくらいにして、早速で恐縮なのですが山口さんの経歴をお伺いできますでしょうか?
山口
実は今でこそ不動産会社なんですが、元々は学生の頃司法試験を受けてまして、資格取得を志してました。その頃はバブル景気で、就職先には困らない時勢だったんでしたが、25歳まで、約3年くらい司法の道を目指してました。
山口
ただちょっと適正がなく、受からなかったものでしたから・・・。それで不動産業界に就職することになったんです。
山口
約一〇年間不動産会社に勤めましたが、売買や賃貸仲介、土地活用、投資不動産の営業にも携わりました。最後の独立するまでの5年間で、財産コンサルティングの会社に所属しまして、そこで貸宅地・底地の扱いや、土地の物納のための条件整理業務に携わるようになりました。
山口
そうして今から20年前に独立して、さっき金井さんが仰ったような、貸宅地・底地の整理を中心とする業務を続けているというところです。簡単な経歴としてはこんなところでしょうか。
金井
ありがとうございます。さて、借地権が発生している貸宅地・底地について、先ほど私も軽く説明いたしましたが、専門である山口さんからも、「通常の土地と何が違うのか」等、具体的に教えていただいてもよろしいでしょうか。
山口
土地オーナーさんにとって「どうしてやっかいなのか」は金井さんの説明なさったとおりです。用語の解説をもうちょっとすると、
・貸宅地 建物オーナーが、建物を所有するために貸している土地
・底地 借地権が打たれている土地、つまり「建物オーナーの建物」の下=底にある土地
ということになりますね。
山口
こうした土地って、放置すれば税金面や権利面でも土地オーナーにとって色々負担になってくるんですが、対して地代が往々にして低くなりがちなんですよ。

金井
確かに、底地を持っている土地オーナーさんの地代を見ると、相場と比較すると安いケースは多いですね。それこそ昭和の頃から地代を更新していないような感じです。そうなると固定資産税はかかりますから、税金を払うと地代がほとんど残らなくなってしまう。
山口
地代が安くなりがちな理由として、昔の相場からほとんど更新ができていないというのはあるでしょうね。
山口
底地の地代が安くなりがちな現象には次の要因があると私は思います。まずは金井さんが仰ったような借地借家法の問題。土地オーナーより建物オーナーの保持する借地権の権利が強力なことです。こうなると、安い地代をいきなり大きく値上げしづらくなってしまう。
山口
ただそれよりももっと大きな要因は、(私の目線から率直に申し上げると)「土地オーナーさんの経営努力が足りないこと」、これが非常に多いんですね。
山口
固定資産税を、土地オーナーが地代を得るための経費みたいなものと考えると、税金が上がれば地代も値上げするようにしないと経営が成り立たなくなります。
山口
だから税金の動きに対して地代の値上げも細かめしないとならないのですが、建物オーナーさんの反対にあったりして億劫になってしまい、結果、昔からの地代更新ができていない。(この辺はさっきの借地借家法の問題も絡んできますね。)
山口
地代更新できている土地オーナーさんは、(都内の土地オーナーさんの平均ですが)固定資産税に対して4倍程度の地代をもらっているのですが、地代更新を放置してしまっている土地オーナーさんの地代ですと、固定資産税と同程度、もしくは固定資産税以下しかもらっていないくらいなんです。
金井
不動産経営の問題ならまだしも、相続に関連してきた場合なら、先代の土地オーナーの経営体質に要因があることになるから、相続した人からすると「先代の負の遺産を引き継いだ」という意味の話にもなってきますね。だから本人に非がない分、複雑で厄介な問題にもなりがちですが。

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